Главная | Семейное право | Оценка стоимости недвижимого имущества n

Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества

Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при оценке недвижимого имущества. Для целей настоящего стандарта под недвижимым имуществом недвижимостью, недвижимыми вещами понимаются земельные участки и все, что прочно связано с землей далее — улучшения , в том числе здания, сооружения, подземные коммуникации, жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, а также части доли указанных объектов. Положения настоящего федерального стандарта не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, а также участков недр.

Еще по теме Определение стоимости недвижимого имущества:

В качестве оцениваемых объектов недвижимости могут выступать земельные участки или их части доли , улучшения или их части доли , а также объекты, в состав которых входят земельные участки части земельных участков и улучшения части улучшений в случае, если это не противоречит действующему законодательству. Рыночная стоимость улучшений, при необходимости их отдельной оценки, рассчитывается как разность рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка с улучшениями и рыночной стоимости земельного участка как свободного.

Удивительно, но факт! Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода - оценки предприятия или контрольного пакета акций. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Общие требования к проведению оценки недвижимости 6. В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, которые оценщик должен определить при проведении оценки объекта недвижимости. К таким величинам, могут относиться, в том числе: Оценка объектов недвижимости с неоформленными правами на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника улучшений в отношении земельного участка и типичных намерений собственников в отношении участка выкуп или аренда , сложившихся на рассматриваемом рынке.

В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении объекта оценки, ограничений в использовании и обременений, а также экологического загрязнения, стоимость объекта оценки определяется оценщиком исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений, обременений и загрязнений, если в задании на оценку не указано иное.

Для определения стоимости объекта оценки оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование объекта и другие разрешенные градостроительным планом и правилами зонирования территории виды использования земельного участка, рассматриваемые при анализе наиболее эффективного использования объекта.

При сборе информации об объекте оценки оценщик проводит его осмотр в период, возможно близкий к дате оценки, если в Задании на оценку не указано иное. В случае не проведения осмотра объекта оценки оценщик приводит в отчете об оценке причины, по которым объект не осмотрен, обоснование достаточности имеющихся в его распоряжении материалов для идентификации объекта оценки, а также факторы, которые могут повлиять на достоверность итоговой величины стоимости объекта оценки, и связанные с этим допущения и ограничения.

Задать вопрос

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки При определении рыночной стоимости недвижимого имущества применение любого из подходов к оценке должно основываться на выявленном варианте его наиболее эффективного использования. Наиболее эффективное использование определяется как возможное вероятное и разумно обоснованное использование объекта оценки, которое юридически допустимо, физически реализуемо, финансово целесообразно, при котором его стоимость будет наибольшей. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости, содержащего земельный участок и улучшения, проводится как для условно свободного незастроенного участка, так и для участка с существующими улучшениями.

Анализ проводится по виду использования и по объемно-планировочным решениям улучшений. Если наиболее эффективное использование земельного участка как условно свободного не совпадает с его наиболее эффективным использованием с учетом существующих улучшений, оценщик анализирует возможность и финансовую целесообразность законодательно разрешенного сноса с последующим строительством новых улучшений или реконструкции существующих улучшений, в соответствие с наиболее эффективным использованием его как свободного.

При определении рыночной стоимости земельного участка для целей внесения его стоимости в государственный кадастр недвижимости, а также при определении рыночной арендной платы за земельный участок с существующими улучшениями, в качестве наиболее эффективного принимается использование оцениваемого имущества по виду разрешенного использования, указанного в кадастровой или арендной документации на земельный участок, если в задании на оценку не указано иное.

хотела оценка стоимости недвижимого имущества n игрой

При этом земельный участок рассматривается как условно свободный для использования по указанному виду разрешенного использования. Применение подходов к оценке недвижимости При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения. Определение стоимости недвижимого имущества с использованием данного метода выполняется путем деления дохода типичного года на ставку капитализации.

При использовании метода прямой капитализации ставка капитализации определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и стоимостей объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. Капитализация таких доходов производится по ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, а также ожидаемых изменений дохода и стоимости недвижимости в будущем. При этом расходы, связанные со сделкой с недвижимостью не учитываются.

Структура доходов и расходов, необходимых для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости в соответствии с требованиями рынка, должна соответствовать структуре используемой ставки капитализации дисконтирования. При применении сравнительного подхода оценщик учитывает следующие положения.

Удивительно, но факт! При отсутствии проведенной технической инвентаризации объекта недвижимого имущества и имущества, входящего в его состав, и, следовательно, невнесении своевременно изменений в технический паспорт на дату проведения налоговой проверки остаточная стоимость имущества, введенного в эксплуатацию например, лифта , являющегося составной частью объекта недвижимого имущества, при расчете налога на имущество организаций учитывается с даты ввода объекта лифта в эксплуатацию.

Однородной признается выборка, в составе которой все объекты, включая оцениваемый, относятся к одному сегменту рынка, имеют единый набор ценообразующих факторов и единообразное влияние каждого из факторов на определяемую расчетную величину в В качестве единиц сравнения используются типичные для рынка оцениваемого объекта удельные показатели, такие как цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема и другие. При необходимости, оценщиком может быть выбрано несколько единиц сравнения.

была оценка стоимости недвижимого имущества n был активным

Использование в расчетах методов обработки лишь части доступных оценщику рыночных данных должно быть обосновано в отчете об оценке. Среди элементов сравнения анализируются, в том числе, следующие: При этом в расчетах учитываются лишь те элементы сравнения, по которым объект оценки и аналоги различаются и их различия влияют на стоимость недвижимости на рынке.

При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения. Расчет стоимости производится, как правило, в следующей последовательности: При этом определяется стоимость фактического или ожидаемого покупателем в соответствии с законодательством права на земельный участок.

Удивительно, но факт! Сравнительный подход базируется на ретро информации и, следовательно, отражает фактически достигнутые результаты производственно-финансовой деятельности предприятия, в то время как доходный подход ориентирован на прогнозы относительно будущих доходов. Арендная плата за объект недвижимости

При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода методов , позволяющее пользователю отчета понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода методов объекту оценки, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Арендная плата за объект недвижимости Под рыночной арендной платой понимается расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости был бы сдан в аренду на дату оценки в сделке по аренде на соответствующих условиях между заинтересованным арендодателем и заинтересованным арендатором после надлежащего маркетинга, в которой каждая сторона действовала бы, будучи осведомленной, расчетливо и без принуждения.

Содержание

При указании представлении рыночной арендной платы в заключении о стоимости должны быть приведены существенные условия аренды, для которых она была рассчитана. При определении рыночной арендной платы в задании на оценку, в соответствии с п. Определение стоимости прав на заключение договора аренды с известными из условий договора величиной арендной платы и условиями ее изменения в течение срока аренды проводится капитализацией разности величин рыночной и известной арендной платы в каждый расчетный период срока аренды.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:


Читайте также:

  • Спор о детях при расторжении брака исковое заявление в
  • Семейное и жилищное право журнал официальный сайт
  • Условия для соц ипотеки
  • Ипотека в сбербанке без процентов
  • Заявление о изменении размера и способа взыскания алиментов